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    房地產稅歷時13年仍未出臺 難在哪兒?

    時間:2016-07-18 21:32
    摘要 (本文刊發于《中國經濟周刊》2016年第28期) 文章導讀: 關于房地產稅的進展,又曝出了最新消息。近日,全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆中國經濟增長與周期論壇上透露,目前房地產稅仍在起草過程之中,操作難度很大。 《中國經濟周刊》記者 王

    房地產稅歷時13年仍未出臺 難在哪兒?

    (本文刊發于《中國經濟周刊》2016年第28期)

    文章導讀: 關于房地產稅的進展,又曝出了最新消息。近日,全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上透露,目前房地產稅仍在起草過程之中,操作難度很大。

    《中國經濟周刊》記者 王紅茹 | 北京報道

    關于房地產稅的進展,又曝出了最新消息。近日,全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上透露,目前房地產稅仍在起草過程之中,操作難度很大。

    北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文曾表示,“本屆人大任期是到2017年底,因此,預計房地產稅法最快將在2017年底前通過,慢的話可能會在2017年底提交審議,在下一屆人大任期內通過。”

    “我不是很樂觀。”國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示,希望在2017年底本屆人大能拿出一個可供討 論的房地產稅方案。但是,方案從討論到通過還有一個過程,“我們不能指望在很短的時間內就推出這項政策,事實證明一個稅種的推出如果過于倉促,在執行中會 有很多后續問題不好解決。房地產稅寧可晚一點出臺,也不能出原則性的、顛覆性錯誤。”

    開征房地產稅,

    必須先由全國人大立法

    從2003年提出物業稅開始,房地產稅已歷經13年之久,其間經歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2011年初,在沒有立法的前提下,先行在上海和重慶兩地進行試點征收。

    但是,房地產稅要全面推行還需先立法。2013年11月,十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》,提出了“稅收法定”的原則,也就是說,“如果沒有相應法律作前提,政府則不能征稅”。

    2015年3月,十二屆全國人大三次會議通過了修改《立法法》的決定,明確規定:稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度,只能通過制定法律來解決。

    一系列政策頻出,意味著未來開征房地產稅,必須先由全國人大立法討論通過才能算數。

    房地產稅到底難在哪里?“房地產稅在起草過程中,實際上是對現行稅制以及有關的收費體系的再設計,因為圍繞著房地產的稅收有很多,還有附加在土地上 的各種各樣數不清名目的一些費用,都和房地產稅有關。”劉桓告訴《中國經濟周刊》記者,實際上,房地產稅的出臺,是對現行稅費體制中的一些稅費項目所做的 必要調整和整治。“這是一個非常復雜和困難的過程。”

    那么,除了稅制體系的再設計,房地產稅還面臨哪些難題?

    房產稅收入都抵不上征稅成本?

    專家建議由中介組織代征

    目前很多人不清楚“房產稅”和“房地產稅”這兩個概念到底有什么區別,都在混淆使用,房地產稅和房產稅僅一個“地”之差,實際差別卻很大。

    房產稅,是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅。目前的房產稅更類似于國外的物業稅。

    事實上,近兩年的國家正式文件或相關主管部門的言論,都是使用“房地產稅”這個概念。這意味著,未來的房地產稅,征收對象不僅是房屋,還可能涵蓋土地等,F行房地產相關稅費,都有可能隨著房地產稅的推行而進行整合,因此應該是房地產稅收體系的綜合改革。

    由于房地產稅是典型的地方稅,理所當然該由地方稅務部門來征收,而征收房地產稅考驗的是地方政府的能力和實力。事實上,房地產稅作為直接稅種,征收難度大、成本高,絕大部分城市即便強行開征,獲得的收入也難以抵消成本。

    從以往房地產稅的試點城市看,無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收,所得稅收入都很少。按照新華網2014年1月的報道,重慶從2011到 2013年,累計3年征收房產稅未超過4億元;上海3年累計征收個人住房房產稅約6億元。不僅實際征收稅額和兩市的住房規模遠遠不匹配,征收所花費的人力 物力成本相對巨大。

    “稅務機關其實還沒有做好這方面的準備。目前征收能力和管理水平都跟不上。”劉桓告訴《中國經濟周刊》記者,直接面對居民征稅很難,“一旦征收房地產稅,一個樓內的一百戶居民就有一百種情況,稅務局要分別對待,我們國家恐怕還沒有這么大的稅務能力。”

    記者注意到,迄今為止,中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收,即便是個人所得稅,也是通過單位財務部門代扣代繳,現在讓稅務局直接面對居民個人征收 房地產稅,難度可想而知,“建議采取中介方式,可以把房地產稅委托給有資質的資產評估的權威部門來征收,這樣可以節省稅務部門的人力物力成本。”

    即便如此,劉桓依然對通過中介組織征稅表示擔憂,“其誠信程度、職守操守和業務能力目前也都沒有達到相應的水平。中國是一個大國,南北東西差別很 大,二元性結構特征也很明顯,稅務機關以及相關的中介部門的管理一時半會兒又跟不上,這就使得房地產稅開征的時候會遇到想象不到的麻煩。”

    稅率多高?按什么房價征收?

    免征額是多少?

    老百姓最為關注的是,房地產稅一旦實施,買房要多交錢嗎?要多交多少錢?

    以北京為例,如果一家3口在北京二環購買一套100平米房子需要800萬元,按照1.5%(1.5%的稅率被認為是世界通行做法)的稅率計算,每年 需要繳納的房地產稅是12萬(每月納稅1萬元);如果在四環購買一套100平米的房子需要500萬元,每年需要繳納的房地產稅為7.5萬元(每月納稅 6250元)。

    現實或許不會這么悲催!據記者了解,上海、重慶試點房地產的稅率介于0.4%到1.2%之間,低于1.5%的國際平均水平(發達國家的房屋持有稅, 稅率一般為1%至2%)。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔,重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔,皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算, 在北京二環購買一套100平米房子,每年需繳納房地產稅4萬元(每月繳稅3333元);在北京四環購買一套100平米的房子,每年需繳納房地產稅2.5萬 (每月繳稅2083元)。

    “不過,從發達國家經驗來看,房地產稅一般以評估價,而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價,且會是幾年才調整一次。”中國社科院財經院汪德華研究員告訴《中國經濟周刊》記者。

    另外,劉桓還建議說,我國的房地產稅不能照搬國際經驗,要根據中國國情,設定一定的免征額。

    2011年上海和重慶的房產稅試點方案,皆有免征條款:上海本地戶籍居民人均60平方米免征,重慶對于新購房100平方米免征。

    “根據上海的試點經驗,免稅面積設定為人均60平方米比較合理,這樣對于3口之家來說,可以有180平方米不用交稅,從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”劉桓告訴《中國經濟周刊》記者。

    對于免征額和稅率,目前官方并未透露出任何信息。當下,大家討論較多的是出臺房地產稅是否能夠替代土地出讓金。

    中短期內,房地產稅與土地出讓金并行不可避免

    征收房地產稅是世界慣例,這可能是該稅種立法最具說服力的理由。

    不過,原國家稅務總局副局長許善達曾指出,中國的房地產稅,是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅,這在國際上難以找到借鑒先例。

    在土地國有的條件下,我國地方政府的財政收入多年以來嚴重依賴土地出讓金。公開數據顯示,2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元,相當于2014年上海全市公共財政收入的38.47%(土地出讓金收入不包括在公共財政收入之內)。

    目前業內普遍認為,房地產稅取代土地財政是合理的,也是大勢所趨,未來將用房地產稅替代地方政府的賣地收入,成為地方政府的收入來源。

    房地產稅果真能扛起這面大旗嗎?

    財政部公布數據顯示,2014年全國土地出讓金收入約40480億元,超過了4萬億元。如果這4萬億不征土地出讓金,而是改征房地產稅,也就意味著讓買房人來承擔這4萬億,能承擔得了嗎?

    以上海為例。據上海市國稅局公布的數據,上海2014年房產稅收入約99.9億元,除去商業、辦公、酒店等多種物業,試點的住宅房產稅只占其中較小 的一部分。這個數據是多少呢?上海預算草案報告公布的房產稅征收為27.6億元。另據中國指數研究院數據,上海市2014年土地出讓金征收1766.79 億元。簡單計算,房地產稅僅占土地出讓金的1%,兩者差距確實比較大。

    “如此情況下,讓房地產稅去充當土地出讓金,地方政府能不能做到我表示懷疑。”劉桓說。

    汪德華則認為,如果稅制設計上有一定的免征面積,自然是不能指望房地產稅能夠完全取代土地出讓金。

    “從根本上說,目前還需明確房地產稅的功能定位,功能定位決定稅制設計。”汪德華告訴《中國經濟周刊》記者,房地產稅采取設定一定免征面積的稅制設 計,比較符合中國國情。這也意味著其功能定位是調節房地產市場。“中短期內,恐怕房地產稅與土地出讓金并行是不可避免的選擇。長期來看,可以考慮將房地產 稅推行與土地使用權70年到期問題掛鉤。在70年期限到期之后,繳納房地產稅就可以永續使用。”

    來源:未知  作者: admin
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